그래도 서울 아파트를 사야하는 이유!

실거주 목적의 무주택자든, 투자목적의 다주택자이든... 서울에 아파트를 사야하는 이유를 나의 개인적인 관점에서 풀어보겠다.

첫째, 땅은 유한한 자원이다.

다들 알다시피 땅은 늘어나지 않는다. 전 세계적으로 보면 기후 온난화 현상으로 인해 인간의 주거지는 점차 축소되고 있다. 물론 간척지 개발로 일부 늘어날 수 있지만 사람이 거주할 만한 곳은 아니다.

그럼, 땅이라고 사람이 모두 살수 있나? 물론 '나는 자연인이다' 처럼 산속에서 혼자 살겠다면 가능하겠지만, 지금 나는 일반적인 사람들의 얘기를 하고 싶은거다.. 

사람이 살 수 있는, 즉 집을 지을 수 있는 땅은 매우 제한적이다.. 국립공원/도립공원/문화유적지/군사지역/그린벨트/농경지역 등등으로 거주제한 지역이 수두룩하게 많이 있으며,,,  수도/전기/가스/공공기관 등 인프라가 연결되어 집을 짓고 사람이 살 수 있는 곳은.. 바로 도시이다.

결국 아파트를 사려면 도시에 있는 아파트를 살 수 밖에 없는데, 그 아파트들이 가장 많은 동네가 서울과 수도권이다.

둘째, 인구감소는 서울과 상관없다.

유튜브에서 인구감소에 따라서 중장기적으로 집값이 하락할 거라는 대세론이 있다. 일부는 맞는 말이다.. 지역 소도시의 집값은 향후 큰 폭으로 하락할 수도 있다.

그러나 서울은 다르다... 예를 들어보자, 지방에서 공부 잘하는 애들은 모두 서울로 보낸다. 공부 못하더라도 서울로 온다. 왜 좋은 학교와 양질의 일자리가 가장 많은 동네이니까.. 끊임없이 월세수요가 진입하고, 유학생들도 서울로 오고,...

이들이 졸업하면 고향으로 내려가는게 아니고 서울이나 수도권에서 전세를 구하려하기 때문에 전세수요도 꾸준하다.

서울은 한국 사람들만 사는 곳이 아니다. 서울은 구조적으로 유동인구가 많을 수밖에 없다.

셋쨰, 소득이 올라가면 주거욕구도 올라간다.

필자는 40대 후반이다. 내가 7살때 잠실시영아파트에 살았었다. 17평에 6식구가 모여 살았는데, 그때는 3대가 모여사는게 흔한 풍경이었으니까.

그 당시에 게임룸,드레스룸,영화룸 이런 단어 자체가 없었다. 헐리우드 무비에서 나오는 큰 저택에서만 볼 수 있었던 모습이다. 요즘에는 혼자 살아도 30평대에서 방 3개를 모두 사용하는 시기이다.

소득이 상승하면 집에 대한 욕구도 다양해지고 더 큰 평수를   원하는게 당연한 거다. 단순히 인구감소로 집값 하락을 얘기할 수 없다.

넷째, 서울은 매력적인 도시이다.

전라남도나 경상남도에서 살고 있는 20대가 서울에서 열리는 팝 아티스트 공연이나 뮤지컬을 보기 위해서는 ktx를 타고 1박을 해야한는 수고와 비용을 지불해야 한다.. 반면 서울에 사는 사람들은 지하철 비용만 감수하면 된다.. 이 모든 비용이 아파트값에 녹아 있다.

강남 집값이 왜 비싸냐구? 경제/문화/쇼핑/교육/교통/의료 등 모든게 잘 갖추어져 있고 대한민국에서 가장 상위급이며, 치안까지 좋다.  당연히 강남에 살고 싶은 사람이 많은 건 당연하다..

서울은 모든 분야를 이용하기에 가장 좋은 동네이다... 제주도에 사시는 분들 중요한 수술하려면 서울로 올라온다..

결국 서울이 살기 좋은 동네고, 시장원리에 맞게 비싸야 한다.

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다섯째, 서울에는 더 이상 집 지을 땅이 없다.

그린벨트를 풀지 않는 한, 서울에는 신규택지 개발은 거의 불가능하다. 할 수 있는건 옛날 아파트 해체하고 신규 아파트 지으면서 건폐율/용적율 높여서 조금 더 늘리는 방법밖에 없다.

정부에서는 공공개발 얘기하지만,, 이거 쉽지않다... 뭐 하나 재개발하는데 얼마나 많은 이해관계가 얽혀 있는가?

결국 서울에 살고 싶은 사람은 많지만, 수요를 충족할 공급이 없다.

정부의 모 의원이 주택공급율이 거의 96%라고 하는데... 동네에 비어있는 유령집 같은 주택도 포함되어 있구, 40년된 아파트도 포함되어 있는 공급율이다.. 앞에서 말했지만 소득이 올라가면 욕구도 올라간다.. 사람들이 원하는 건 새 아파트인데, 공급이 부족하다.

여섯째, 서울의 아파트는 외국인도 투자한다.

내가 돈이 없다구, 다른 사람도 돈이 없는게 아니다.

외국인도 서울 아파트를 투자 목적으로 구입한다. 수익율만 나오면 돈은 끝없이 들어온다.

 

결론.. 그러면 언제 사야 하나?

내가 만약 무주택자라면,,,,

현재는 저금리로 인하여 모든 자산 값이 크게 상승하였다. 지금은 아닌것 같다. 끝없이 오르는 자산은 없다, 분명 조정의 시기가 올거다.

사야하는 시기는 알 수 없지만,, 내가 살고 싶은 동네 어떤 단지를 눈여겨 보고 있다면, 현재 시세에서 10~15% 하락하면 대출을 받아서 매수한다는 전략을 가지고 있어야 한다.

3~4년 전에 7억하던 집에 현재 10억이라면 8.5억 언저리를 매수가로 잡는 것이다. 대부분의 사람들이 9억으로 하락하면 더 떨어질 것을 기대하고 주저하며,,   8억까지 떨어지면 패닉 상황으로 또 주저하고, 8.5억으로 다시 상승하면 몇 달전의 8억이 생각나서 매수하지 못한다. 따라서 명확한 매수가격대가 있어야 한다.

 

이상

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