문재인정권이 부동산정책 실패한 이유!

 사실 집값이 상승하는 이유는 매우 다양하지만 전문가들의 말을 종합해 보면 1. 금리 2. 수요와공급 3.투자심리 4.정부정책 등으로 요약할 수 있다. 몇년동안 아파트값의 상승은 풍부한 유동성이 시장에 공급된 이유, 서울의 새 아파트 공급물량 부족, 정부정책 실패 등으로 볼 수있는데..

 오늘은 정부정책이 왜 실패했는지 나의 주관적인 의견을 풀어보겠다.

 일반적으로 한 국가의 경제성장이 지속되는 한 유한한 자원인 땅은 우상향 추세를 그리며 가격이 상승하는 것이 정상이다. 모든 자산 가격이 그러하듯이 단순히 시장논리만으로 해석이 불가능한 이유는 투자자들의 심리,경제상황,정부정책 등 다양한 요소들의 집합체 이기 때문이다.

 도대체 문재인정권은 무엇을 잘못햇는기?

 

1. 그릇된 좌파적 신념

 - 586세대로 대표되는 80년대 운동권 세력이 당권을 잡고 있는 민주당은 부자들에 대한 나쁜 인식이 강하다. 70~80년대 청소년기와 청년기를 보낸 이들은,,, 부정한 방식으로 돈을벌고, 탈세하고, 그 돈으로 부동산 투기해서 어마어마한 부를 이룬 사람들을 적이라 생각하는 것 같다. 물론, 그 당시 한국 상황은 고도성장기때 무조건 수출제일주의 경제성장제일주의로 법이 있어도 제대로 적용되지 못하던 시대인건 분명히 맞고, 그런 시대에 편법과 불법으로 부동산 투기에 뛰어 들어 돈을 번 부자들이 많은 것도 사실이다.

 그렇다고 해서 40년이 지난 지난 일을 가지고 소급해서 죄악시 할 수 있는 법적 근거가 없으니, 이들에 대한 징벌적 세금을 부과하여 부의 재분배를 해야 한다고 굳게 믿고 있는 것 같다.또한 현금동원 능력이 탁월한 이들에게 다시는 부동산을 통한 불로소득을 원천차단하기 위해서 재개발 연기 및 중단 등과 같은 정책을 펼치고 있는 거지요...

 이런 신념을 부동산 시장에 투영하여 자신들의 지지세력으로부터 정치적 이득을 얻을 수 있겠으나, 부동산시장도 엄연한 시장기능이 있는데, 이런 시장 기능이 제대로 작동 못하게 만들었다.

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2. 정권초기 부동산시장을 잘못 해석했다.

 - 이들은 서울 주택보급율이 100%에 가깝고 , 2주택이상 보유한 사람들이 많으니 이들로 부터 집을 내놓게하여 공급을 책임지게 하고, 재개발이나 재건축 승인을 까다롭게 해서 투기수요를 근절하면,, 공급물량도 확보하고 투기세력을 원천차단하면서 집값 안정화할 수 있다고 생각한 것 같다.

 정권초기 서울 주택보급율이 약 97%였던걸로 기억하는데,,  이 숫자의 분모 즉 총 주택수는 40년된 아파트,동네에 버려진지 오래된 주택, 다 쓰러져가는 빌라/연립 등이 포함되어진 숫자이다. 시장에서 요구하는 것은 새 아파트이다.. 30대 3~4인 가족이 대출을 받아서 생애 최초 아파트를 구입하려는데,, 당신 같으면 30~40년된 집을 사겟는가?

 2주택 이상 보유한 사람들에게는 징벌적 세금으로 괴롭히면 시장에 물량을 내놓을 것이라는 단순한 생각.... 사실 시장은 그렇게 움직이지 않고,, 버티기로 돌아섰다.

 

3. 코로나팬데믹으로 인한 풍부한 유동성에 대한 인식부족

 - 2020년 각국 정부는 경제침체를 우려해 초저금리 정책을 사용했고, 우리나라도 개국이래 처음으로 0%대 금리정책을 시행했다. 돈이 풀리면 자산가격이 당연히 급등하는 것은 경험적으로 알고 있다. 돈이 풀리면 화폐가치가 떨어지기 때문에 유한한 자산이 땅(부동산),금,은,암호화폐,주식 같은 자산들로 돈이 들어가기 때문이다.

 하지만 정부는 이런 인식이 부족했고, 집값이 오르는 것은 투기세력 영향이라고 국민들에게 탓을 돌렸다. 그래서 다주택자들은 곧 사회악이며 이들을 더 괴롭혀서 집을 내놓게 하겠다고 정책을 강화하였다.

 여러분들은 삼성전자 주가조작이라는 말을 들어는 보았는가? 어떻게 300~400조 짜리 회사의 주식을 가지고 누가 장난을 칠 수 있는가? 서울 아파트 총액이 1000조가 넘은지도 꽤 되었다.. 일부 투기세력이 서울 집값으로 장난친다는 것은 어불성설이다. 수요가 공급을 앞지르기 떄문에 가격은 상승한 것이다.

4. 국민보다는 정권이 우선인 사람들

 - 김현미 전 국토부장관은 청문회때 나와서 문정권이후 아파트값이 11%만 올랐다고 언급했다.. 기가 찰 노릇이었다. 내 귀를 의심했다.. 나도 수년간 회사에서 data를 다루는 일을 해오고 있다... 이 data를 가지고 여러가지 장난 질을 칠수있는 방법이 얼마나 많은지...... 11%도 분명한 fact일 것이다. 그러나 자신들의 과오를 인정하면 정권에 부담이 되므로 data를 가지고 장난질을 친 것이다. 11%라고 언급햇으니, 그에 맞는 후속정책들이 나올 수 밖에... 이 정치꾼들은 국민보다는 대통령/정권수호 등이 더 중요했다.

김현미 전 국토부장관

5. 공급정책 하지만 미래를 위한 공급계획이 아니다.

 - 문정권의 지지 여론이 악화되자,,, 어느 날 갑자기 주택 공급정책을 발표했다. 여태까지 공급은 충분하다고 말을 하다가, 대통령 한 마디에 180도 다른 정책을 꺼내 들었다. 물론 이제라도 정신을 차렸으니,, 다행이라고 하지만... 과연 공급정책은 타당한가?

 한 국가의 중심인 수도에 대한 주택공급정책이 이렇게 날림으로 만들어질 수 있을까? 지금부터 열심히 공급정책을 추진한다고 해도.. 실제 입주까지는 5년~6년 이상 걸릴것이다. 앞으로 5년 후 전세계 경제불황이 찾아와서 부동산 시장이 얼어붙으면 어떻게 할려구....... 즉, 서울과 수도권의 인구유동성 예측, 서울시의 미래 전략, 지역균형발전 등은 전혀 고려하지 않고,, 현재 정권에 위기가 와서 벼락치듯 만든 정책이다. 예를 들어보면, 하남시에 공급하기로 한 그곳은 암사동 유적지가 근처에 있는 곳이다. 한마디로 땅을 파면 유적지가 나올 확율이 큰 곳이며, 태릉 골프장은 지역 주민들의 반대가 만만치 않다. 한마디로 발등에 불을 끄기위해 마구 쏟아 낸 정책이다. 

 이런 정책을 발표하기 전에 공청회는 해 보았는가? 수도권 과밀화를 부추기는 공급정책이 옳은 것인가?

 실제로 정부가 발표한대로 공급이 가능한가?

6. 시장에 역행하는 임대차 3법

 - 서민이 자신들의 지지세력이라고 믿고 있는 민주당정권은 임대인을 보호할 수 있는 임대차법을 입법했다.. 취지는 이해하며 일부 서민들의 주거안정화에 기여할 것이라고 판단할 수 있으나,,, 정책은 항상 반대급부가 따른다. 모든 전문가들이 전세값 폭등을 언급했으며, 집주인들이 전세에서 월세 전환 속도를 가속화 할 것이라고 말했다.

 이 법이 통과되자마자 우리동네 아파트 전세가격이 단숨에 1억이 뛰었다. 물량도 자취를 감추었다. 지금도 전세 찾기는 꽤 어렵고 나오자 마자 사라진다.

 즉 이 586세대 운동권 정치인들이 시장을 바라보는 시각에 문제가 있음을 다시 확인하는 계기가 되었다. 시장은 정부가 원하는대로 움직이지 않음을 이해못하는 것 같다.

 전세값이 오르면 집값도 오른다. 전세물량이 줄어들면 울며 겨자먹기로 집을 사야하는 경우도 발생한다. 이 또한 집값 상승을 부추긴다.

7. 끝맺음

 - 고 박원순 서울시장 + 민주당 정권이 만들어낸 .... 이 합작품.... 서울 재건축/재개발 까다롭게 하고... 잘못된 신념.. 잘못된 정책....

 서울 집값은 계속 오르고 있고, 1가구2주택에 대한 세금강화로 ,,, 비 수도권 지역의 신규 아파트값도 급상승 중이다.

 현재로서 뚜렷한 해법은 없다. 미국에서 금리인상이 시작되면 집값은 하락할 것이라고 필자는 예상하는데,, 아마 민주당 정권은 자신들의 정책이 먹히고 있다고 자랑질 할 것으로 예상된다.

 

제 글에서 '서울에 아파트를 사야하는 이유'를 꼭 읽어 주세요..아래 URL 꾸욱

https://bigmoney73.tistory.com/4